Tapuda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkın ne anlama geldiğini, iskân belgesiyle ilişkisini ve satın almada nelere yansıdığını anlatıyoruz.
Türkiye’de bir daire satın alırken tapu senedinde karşılaşılan iki kavram çoğu alıcının kafasını karıştırır: kat irtifakı ve kat mülkiyeti. İkisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenir ve ikisi de alıcıya belirli bir bağımsız bölüm üzerinde hak sağlar. Ancak aralarındaki fark, yapının hukuki olarak tamamlanıp tamamlanmadığıyla ilgilidir ve satın alma sürecinin birçok adımını etkiler.
Kat irtifakı: henüz tamamlanmamış yapı üzerinde hak
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak ya da yapılmakta olan binanın ileride oluşacak bağımsız bölümleri için kurulan bir irtifak hakkıdır. Onaylı mimari projeye göre her bağımsız bölüme arsadan bir pay bağlanır ve tapu kütüğünde bu bölümler ayrı ayrı gösterilir. Böylece bina bitmeden de bölümler satılabilir, ipotek edilebilir.
Uygulamada, inşaatı fiilen tamamlanmış ve yıllardır kullanılan birçok binanın tapusu hâlâ kat irtifaklı olarak durur. Bunun en sık nedeni yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmamış olmasıdır.
Kat mülkiyeti: tamamlanmış ve kullanım izni alınmış yapı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, kural olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapu müdürlüğüne başvurulmasıyla gerçekleşir. Kat mülkiyetine geçilmiş bir bağımsız bölüm, projeye ve izinlere uygun biçimde tamamlandığı resmî olarak belgelenmiş bir yapının parçasıdır.
Satın almada farkın yansımaları
Kat irtifaklı bir dairenin satın alınması kendi başına hukuka aykırı değildir; pek çok yeni projede satışlar zorunlu olarak bu aşamada yapılır. Yine de alıcının şu başlıkları ayrıca değerlendirmesi yararlı olur:
- İskânın alınmamış olmasının nedeni: henüz süreçte mi, yoksa projeye aykırılık mı var?
- Bazı bankaların konut kredisi ve bazı başvuruların (örneğin değerleme ya da ikamet işlemleri) iskân durumuna farklı yaklaşabilmesi
- Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kalıcı olarak bağlanmasında iskânın aranabilmesi
- Yapıda projeye aykırı eklemeler varsa bunların ileride kat mülkiyetine geçişi zorlaştırabilmesi
Kat mülkiyetine geçilmiş bir bağımsız bölümde de inceleme bitmez; yönetim planı, ortak alanlara ilişkin kayıtlar ve tapudaki şerhler yine gözden geçirilir.
Yönetim planı ve ortak alanlar
Her iki durumda da yapının bir yönetim planı bulunur ve bu plan bütün malikleri bağlar. Yönetim planı; aidat paylaşımı, ortak alanların kullanımı, kiralama ve evcil hayvan gibi konularda kurallar içerebilir. Özellikle kısa dönem kiralama düşünen alıcılar için planın bu konudaki hükümleri önem taşır. Satın almadan önce planın güncel hâlinin tapu müdürlüğünden ya da yönetimden temin edilmesi önerilir.
Arsa payı neden önemli?
Her bağımsız bölüme bağlanan arsa payı, ortak giderlere katılım oranını ve ileride kentsel dönüşüm gibi süreçlerde malikin hakkını etkileyebilir. Tapudaki arsa payının bölümün büyüklüğüyle orantılı olup olmadığına bakmak, bu nedenle küçük ama anlamlı bir kontroldür.
Özetle
Kat irtifakı yapının tamamlanmadığı ya da iskânının alınmadığı aşamayı, kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve izinleri alınmış yapıyı ifade eder. Kat irtifaklı bir dairenin alınması mümkündür; ancak iskânın neden alınmadığı, kredi ve abonelik işlemlerine etkisi ve yönetim planının içeriği ayrıca incelenmelidir. Her taşınmazın durumu farklı olduğundan değerlendirmenin somut belgeler üzerinden yapılması gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.