Türkiye’de taşınmaz almadan önce tapu kaydı, imar durumu, yapı belgeleri ve yabancılara özgü sınırlamaların nasıl incelendiğine genel bir bakış.
Türkiye’de bir konut ya da arsa satın almak isteyen yabancı alıcı için süreç çoğu zaman bir ilanla, bir yer görmeyle ve kısa sürede verilmesi beklenen bir kararla başlar. Oysa tapu müdürlüğündeki işlem, yalnızca o güne kadar yapılmış incelemenin sonucunu kayda geçirir. Bu yazıda, satın alma kararından önce gözden geçirilmesi yararlı olan başlıkları genel hatlarıyla ele alıyoruz. Her taşınmazın ve her alıcının durumu farklıdır; aşağıdaki liste bir kontrol çerçevesidir, hukuki görüş yerine geçmez.
Tapu kaydı: kim, neyi, hangi yüklerle satıyor?
İlk adım, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarındaki güncel durumun öğrenilmesidir. Satıcının gerçekten malik olup olmadığı, paylı mülkiyet varsa diğer paydaşların kim olduğu ve taşınmazın niteliği (arsa, tarla, mesken, kat irtifaklı bağımsız bölüm vb.) tapu kaydından görülür.
Kaydın beyanlar ve şerhler bölümü en az ana sayfa kadar önemlidir. Özellikle şunlara bakılır:
- İpotek, haciz ve ihtiyati tedbir kayıtları
- Kira, önalım ya da satış vaadi şerhleri
- İntifa, sükna gibi sınırlı ayni haklar ve irtifak hakları
- Yönetim planına ve kat mülkiyetine ilişkin beyanlar
Bu kayıtların bir kısmı satıştan önce kaldırılabilir; bir kısmı ise taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Hangisinin hangi grupta olduğunu sözleşme aşamasından önce bilmek, pazarlığın da zeminini oluşturur.
İmar durumu ve yapı belgeleri
Tapu kaydı yapının hukuki varlığını, imar belgeleri ise mevzuata uygunluğunu gösterir. Belediyeden alınan imar durumu, onaylı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) birlikte değerlendirilir. Tapuda “mesken” yazan bir bağımsız bölümün projede farklı gösterilmesi, eklenen kat ya da kapatılan balkon gibi farklılıklar ileride kullanım, satış ve kredi işlemlerinde soru doğurabilir.
Yabancılara özgü sınırlamalar
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi; mütekabiliyet, yüzölçümü sınırları ve askerî yasak bölge ile güvenlik bölgelerine ilişkin düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir. Bazı bölgelerde satış öncesinde ilgili makamlardan görüş alınması gerekebilir. Alıcının uyruğu, taşınmazın konumu ve niteliği birlikte ele alınmalıdır. Bu sınırlamalar zaman içinde değişebildiği için güncel durumun başvuru öncesinde teyit edilmesi önerilir.
Değerleme, vergi kimliği ve ödeme düzeni
Yabancıların taşınmaz satışlarında genellikle SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunca hazırlanan değerleme (ekspertiz) raporu istenir. Alıcının Türkiye’de bir vergi kimlik numarası alması, ödemenin belgelenebilir bir banka yoluyla yapılması ve döviz alışlarının kayıt altına alınması, ileride ikamet ya da başka başvurularda da işe yarar. Kaparo veya ön ödeme yapılacaksa bunun yazılı bir sözleşmeye bağlanması ve hangi koşulda iade edileceğinin açıkça yazılması önemlidir.
Taşınmazın fiilî durumu
Kağıt üzerindeki inceleme, yerinde gözlemle tamamlanır. Taşınmazda kiracı bulunup bulunmadığı, birikmiş aidat, emlak vergisi ya da abonelik borçları, sitede yönetim planının ne öngördüğü ve DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesinin durumu bu aşamada sorulacak başlıklar arasındadır.
Özetle
Tapu öncesi inceleme; tapu kaydı, imar ve yapı belgeleri, yabancılara özgü sınırlamalar, değerleme ve ödeme düzeni ile taşınmazın fiilî durumunu birlikte ele alan bir çalışmadır. Her başlığın ağırlığı taşınmaza ve alıcıya göre değişir. Satın alma kararını vermeden önce bu çerçevenin kendi durumunuza göre gözden geçirilmesi, sürecin daha öngörülebilir ilerlemesine yardımcı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.